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Mario Cerveira Filho

Sobre o autor:

Mario Cerveira Filho

Sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, especialista em direito imobiliário, professor de pós-graduação Latu Sensu do Curso de Direito Empresarial do Mackenzie, professor de pós-graduação do Curso MBA – Gestão de Franquias – da Fundação Instituto de Administração (FIA). São Paulo.


E-Mail: mario@cerveiraadvogados.com.br

Franquias, custo de ocupação e aluguel

O custo de ocupação da loja é um dos fatores mais importantes para o caminho do sucesso de uma franquia. É imprescindível tomar alguns cuidados com a fixação excessiva do custo de ocupação no contrato de locação da loja franqueada, como também, se evitar a perda do ponto comercial. O ponto comercial é o verdadeiro patrimônio do lojista. Nele o empresário fixa o seu estabelecimento, sendo de suma importância para o êxito de seus negócios.

Existem meios eficazes para propiciar uma negociação equilibrada junto ao locador e principalmente para proteger o fundo de comércio de uma loja franqueada. Em shopping centers, por exemplo, as principais despesas que resultam o custo de ocupação de uma loja, geralmente, são: o aluguel, condomínio, fundo de promoção, IPTU, despesas de luz, água e ar condicionado. Já nas lojas de rua são: aluguel, IPTU, despesas de luz, água e ar condicionado.

Apesar da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato, já ter entrado em vigor a mais de uma década, um considerável número de lojistas/locatários não têm ciência de seus direitos, principalmente, no que diz respeito à ação renovatória de contrato de locação, que tem por objetivo proteger o seu próprio fundo de comércio.

Alguns locadores, aproveitandose deste desconhecimento, quando do término do prazo contratual, exigem um aumento desproporcional do valor locativo. Muitas vezes exigem que sejam pagas novamente as luvas, sob pena do ajuizamento de ação de despejo (denúncia vazia), pois, possuem base legal para a sua consumação.

A renovação compulsória do contrato de locação comercial é regulada pelo Capítulo V, da Lei do Inquilinato, devendo ser proposta no prazo de um ano, no máximo, e até seis meses no mínimo, anteriores a data do término do contrato em vigor.

O pacto deverá ser realizado por escrito, pelo prazo determinado de cinco anos ou mais, ou por sucessivos contratos, por escrito, sem qualquer interrupção, cuja soma atinja cinco anos ou mais. Sendo assim, aquele lojista que não exercer o seu direito através da ação renovatória ou que não renovar o seu contrato antes de findo o prazo da referida ação, estará sujeito a pagar novamente as “luvas” e/ou a sofrer uma majoração significativa do valor do aluguel, ao alvedrio do locador, sob pena de ser despejado.

Ora, na hipótese deste lojista aceitar as imposições do locador, para não perder o seu ponto comercial, ele irá prejudicar todos os demais, na medida em que o seu novo aluguel (com o aumento pactuado) servirá de base para as fixações dos novos aluguéis dos lojistas que ajuizaram a ação renovatória. Geralmente, neste tipo de demanda é utilizado o método comparativo como o critério para a delimitação do novo locativo.

A inobservância da ação renovatória pode vir a prejudicar toda a coletividade dos demais lojistas instalados em shopping centers ou em ruas públicas. É imprescindível que até seis meses antes do término do contrato em vigor, o lojista possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais. Vale ressaltar que não adianta o lojista usar o argumento de que sempre esteve no imóvel, comprovando esse fato através de recibos de aluguéis, ou ainda, de que encaminhou carta ao locador declarando a sua intenção em renovar o contrato de locação. Para a propositura da ação renovatória o lojista deverá preencher os seguintes requisitos: - prova de ter celebrado contrato por escrito e com prazo determinado e que o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos, por escrito) seja de cinco anos ou mais; - exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos; - prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, como: aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas e etc.; - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel: tanto concernente ao valor mínimo, como também, ao valor percentual; - indicação clara e precisa quanto ao prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente é anual); e a - declaração do(s) fiador(es) aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança, bem como, os documentos comprobatórios de idoneidade.

O ideal seria o lojista com uma antecedência razoável (de oito meses a um ano para encerrar o contrato de locação), iniciar a negociação para a renovação, pois, observando-se o prazo da ação renovatória, a relação equilibrase, ou seja, a verificação do prazo é um importante instrumento de barganha. É fundamental que o lojista tenha consciência de seus direitos, e saber exercê-los na hora oportuna, a fim de não sofrer graves prejuízos no desenvolvimento de seus negócios.

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